BEOS hat in der Region Hamburg und Hannover acht Unternehmensimmobilien für 110 Mio. Euro erworben. Im ersten Quartal 2012 plant der Berliner Asset-Manager und Entwickler eine dauerhafte Dependance in Hamburg zu eröffnen. Im Fokus stehen der Kauf und die Entwicklung von Unternehmensimmobilien in B-Lagen von A-Städten, vor allem gewerbliche Immobilien mit Büro-, Produktions- und Lagerflächen, die schon mal mehrere Jahrzehnte auf dem Buckel haben können. "Die Attraktion an einem solchen Standort ist für uns, dass er 40 Jahre seine Marktfähigkeit bewiesen hat", erklärt Geschäftsführer Dr. Ingo Holz. "Wo Nutzer sind, da ist Interesse."
Ein typisches Beispiel für eine BEOS-Investition ist die Immobilie von Johnson & Johnson Medical in Norderstedt. BEOS erwarb Ende Oktober die Immobilie mit 14.500 m² Mietfläche sowie 35.000 m² Grundstücksreserve von dem weltweit tätigen Gesundheitsunternehmen, das 6.750 m² zurückmietete. Weitere 2.450 m² Lager- und 275 m² Büro arrondiert künftig das Familienunternehmen Waldemar Link, Hersteller von orthopädischen Implantaten und chirurgischen Instrumenten. BEOS plant, in den kommenden Jahren 14,5 Mio. Euro in den Bestand sowie in Neubauflächen zu investieren.
Ein größeres Volumen bewegt BEOS mit dem Kauf des Gewerbeparks Wilhelm-Bergner-Straße in Glinde, an der östlichen Stadtgrenze Hamburgs. BEOS erwarb den Gewerbepark mit 23.000 m² Bürofläche und 39.000 m² Logistik- und Produktionsfläche von Carlyle im März dieses Jahres. 78% sind vermietet. Das Gesamtinvestitionsvolumen beläuft sich auf 70 Mio. Euro, wobei sich die DG Hyp engagierte. 100.000 m² Grundstück stehen noch zur Entwicklung zur Verfügung. "Die Stärke des sich dort entwickelnden Gewerbeimmobilienmarkts ist beeindruckend", so Dr. Holz. "Deutlich ist das zu erkennen an einem Vergleich der Google-Earth-Aufnahme, die vielleicht vor vier Jahren gemacht wurde, mit der aktuellen Situation."
Das BEOS-Rezept: "Wir gentrifizieren nicht - machen nicht aus einer Etappenlage die Elbchaussee, sondern orientieren uns an der Nachbarschaft. Wir kaufen B-Lagen in A-Städten." Hamburg sei ein Markt mit vielen starken Branchen. "Wir gehen in Regionen mit sehr regem Handel von Projekten, wo wir kaufen oder verkaufen können, wenn wir wollen." Bremen zählt dagegen nicht zu diesen Regionen. "Wir haben hier diverse Investments beleuchtet, aber Bremen ist kein internationales Investmentgebiet. Das Transaktionsvolumen ist in Bremen sehr bescheiden. Zudem fehlen uns an der Weser die Kontakte, die wir in Hamburg 2005 bis 2008 aufgebaut haben."
Hannover zählt Dr. Holz zu den bevorzugten Regionen. Hier seien nicht betriebsnotwendige Flächen von Conti, VW oder der TUI gut verkauft worden. "Das sind Transaktionen, die den Markt interessant machen." BEOS erwarb im September in Lehrte von der Deutschen Post eine komplett an Netrada, Fashion-E-Commerce-Dienstleister, vermietete Immobilie mit 34.000 m² Mietfläche. Netrada plant dort weiter zu expandieren.
Die Immobilie in Lehrte erwarb BEOS - wie weitere vier der acht norddeutschen Investments - für den Spezialfonds BEOS Corporate Real Estate Fund Germany I, den BEOS 2010 mit einem Volumen von 400 Mio. Euro bei deutschen Investoren platzieren konnte. Drei Projektentwicklungen kaufte das Unternehmen für die Baupost Group, einen USamerikanischen Hedgefonds aus Boston mit einem Anlagevolumen von 24 Mrd. USD.
Der trüberen wirtschaftlichen Perspektive sieht Dr. Holz gelassen entgegen. "In der Krise nach Lehman hatten wir bei damals 250 Mietern genau einen Mieterausfall und zwei, drei Unregelmäßigkeiten. Das ist ein klares Statement für unsere Produktkategorie: niedrige Mieten für kostenorientierte, meist mittelständische Unternehmen."
Der Asset-Manager ist zuversichtlich, auch künftig in Norddeutschland Unternehmen zu finden, die ihre Immobilien - etwa im Sale-and-Leaseback-Verfahren - verkaufen wollen. "Im Süden Deutschlands sind die sehr traditionellen und eigentumsorientierten Unternehmer auch aus Imagegründen weniger an Sale and Leaseback interessiert. Im Norden hingegen gibt es viele Unternehmen, die sich auf ihr traditionelles Tätigkeitsfeld konzentrieren wollen, statt sich mit der Pflege von Immobilien zu beschäftigen." Schwierig allerdings werde 2012 die Finanzierung. "Die Liquiditätsmarge der Banken wächst im Wochentakt."
