Doch zunächst zum Begriff: Die Unternehmensimmobilie bietet den Raum für das Wirtschaften von Betrieben. Sie nimmt die betrieblichen Funktionen und Prozesse auf. Dazu gehören neben der Verwaltungstätigkeit in Büros auch zum Beispiel Forschen, Produzieren, Lagern, Reparieren, Verteilen, Handeln, Ausstellen. Unternehmer achten sehr darauf, dass sich die Immobilien flexibel an die betrieblichen Erfordernisse anpassen können. Während reine Bürohäuser kaum für andere Zwecke geeignet sind, werden die meisten Unternehmensimmobilien so geplant, dass sie umnutzbar, umrüstbar und reversibel sind. Wo heute produziert wird, kann morgen verwaltet und/oder geforscht werden. “Mixed-use” eben. Gewachsene Unternehmensareale weisen echte Drittverwendungsfähigkeit auf, während dieser Terminus bei Büroobjekten meist nur die Fähigkeit einschließt, zukünftig auch einen anderen Büronutzer als Mieter zu finden.
In den USA und UK werden solche betrieblichen Objekte als “light industrial” und “workspace” bezeichnet. Für deutsche Ohren klingt das nach Lärm, Altlasten und Lagen außerhalb der Stadt. Fakt ist aber, dass dieser Sektor über die letzten 15 Jahre besser performt hat (höhere Rendite, geringere Volatilität), als Büro und Handel. Und ein weiterer Fakt ist, dass Unternehmen ihre Betriebe mit nurmehr “leichter” Aktivität heute mitten in der Stadt ansiedeln, um Zugang zu Kunden und qualifizierten Mitarbeitern zu erhalten. Diese Entwicklung ist vergleichbar mit den Shopping Centern, die von der grünen Wiese in die Innenstadt ziehen. Dadurch werden viele urbane Industrieareale nachnutzbar. Konzerne machen durch Produktionsabbau und-verlagerung innerstädtische Areale frei, die der deutsche Mittelstand wieder absorbiert. Statt in ein Gewerbegebiet an der Autobahnausfahrt zu ziehen, entwickelt sich auf historischem Grund ein “business campus” mit besonderen Ansprüchen an Interaktion, Komfort und Sicherheit. Statt spekulativ für einen unbekannten Nutzer zu bauen, kann hier maßgeschneidert für den konkreten Bedarf der Unternehmen ausgebaut, ja revitalisiert werden. Das funktioniert jedoch nur, wenn auch ausreichende Mittel für die (bauliche) Repositionierung der Unternehmensimmobilie vorgesehen sind.
Auch der Begriff “Corporate Real Estate” (als betriebsnotwendige und gemietete Immobilie) blieb für Investoren bis heute ein unbekanntes Terrain. Wir wissen, dass deutsche Unternehmen im internationalen Vergleich zu viele eigengenutzte Grundstücke und Gebäude in der Bilanz haben. Gleichzeitig erfahren Unternehmer, dass sich leergezogene Brachen nicht gut verkaufen lassen. Für den Immobilienmarkt interessant sind die sogenannten “teilbetriebsnotwendigen” Objekte, die noch einen Puls haben und vom Projektentwickler wieder belebt werden könnnen. Bis heute gibt es jedoch nur wenige Entwickler, Asset Manager und Investoren, die diesen Markt für sich entdeckt und genutzt haben. Gleichzeitig ist es unstrittig, dass der Markt für gemischt-genutzte Gewerbeimmobilien wesentlich größer ist, als der gesamte sog. institutionelle Investmentmarkt, der sich auf reinrassige Büro- oder Retailinvestments beschränkt.
Gerade in dieser Zeit der Unsicherheit auf den Immobilienmärkten erweisen sich Unternehmensimmobilien nicht nur als Wachstumsmarkt, sondern auch als außerordentlich robust! Sie richten sich an eine besonders breite Zielgruppe: Alle Unternehmen, statt nur konjunkturanfällige Berater, Wirtschaftsprüfer und –anwälte. Unternehmensimmobilien haben einen guten cash flow und können regelmäßig unterhalb der Wiederherstellungskosten erworben werden. Gerade in Zeiten massiv steigender Baukosten kann damit stets deutlich preiswerter als die Neubaukonkurrenz angeboten werden. Und es ist einfacher, mit einem Unternehmen über eine Mietanpassung von 5 auf 6 Euro pro qm (+20%) zu verhandeln, als von 20 auf 21 € (+5%) zu kommen. Insbesondere dann, wenn der Mieter nur für das zahlt, was er auch an Flächenqualität und Ausstattung bestellt.
Durch die Mischnutzung und die Risikoverteilung auf verschiedene Mieter wird die Unternehmensimmobilie nicht automatisch zur Management- oder Betreiberimmobilie. Im Gegenteil: Welche Immobilien benötigt mehr Aufmerksamkeit in der Anschlussvermietung? Das reine Büroobjekt in Bestlage, für 10 Jahre an einen Nutzer zu Höchstmieten vermietet und für 5% cap rate eingekauft? Kann ein solches Objekt verkauft werden, wenn die Restlaufzeit auf unter 5 Jahre gesunken ist? Und ist die Bonität des Mieters auch noch gut, wenn morgen ein Verkauf notwendig wird? Wie ist dagegen das Gewerbeobjekt mit 30% Büro, 40% Servicefläche, 20% Großhandel und 10% Lagerfläche, einer granulierten Mieterschaft, einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 8 Jahren, Einstand 30% unter Wiederherstellungskosten und einer Anfangsrendite von 7% zu beurteilen?
Es kommt schon einem Paradigmenwechsel gleich, wenn wir abschliessend noch die Korrelation zwischen cap rates und Mietniveaus betrachten. Klassisch ist das Verhältnis von hoher Miete und niedrigiger cap rate bei den begehrten Class A-Bürogebäuden, während Unternehmensimmobilien im Vergleich dazu geringere Mieten und höhere cap rates aufweisen. Empirisch ist aber feststellbar, dass gerade Top-Büroobjekte in rezessiven Zeiten erheblichen Mietwertschwankungen ausgesetzt sind, wie oben dargestellt. Wertbasierte Investoren haben lieber reversible Objekte mit 5 € Durchschnittsmiete und 7% Rendite im Portfolio als solche mit 20 € und 5%. Fundamental betrachtet sind das 857 € pro qm Mietfläche vs. 4.800 €/qm.
BEOS hat sich sehr früh mit Unternehmensimmobilien beschäftigt. Als Partner für Value Investoren ohne Kästchendenken.
