DIX: Gesamtrendite 2010 gestiegen – Industrieimmobilien bringen höchsten Total Return

Folgender Beitrag erschien heute in der Immobilien-News der Woche (13. KW), herausgegeben von der Dr. ZitelmannPB. GmbH:

Quelle: IPD

Die FAZ schreibt am 1.4., der DIX Deutscher Immobilien Index weise für 2010 einen Total Return von 4,2% aus. Damit sei die Gesamtrendite, die institutionelle Investoren mit ihren Immobilien erzielten, im Vergleich zu 2009 (2,4%) deutlich gestiegen. Das habe die IPD Investment Property Databank auf der Basis von 57 Immobilienportfolios mit einem Gesamtwert von über 46 Mrd. Euro ermittelt. Daniel Piazolo von IPD zufolge habe der deutsche Immobilienmarkt nach zwei Jahren der negativen Entwicklung wieder zulegen können.

Der Total Return sei in Ländern wie UK (15,1%) oder USA (14,2%) deutlich höher als in Deutschland. Allerdings sei der Abschwung in den vergangenen zwei Jahren dort auch ausgeprägter gewesen. Im europäischen Vergleich habe sich der deutsche Immobilienmarkt 2010 mit seiner Gesamtrendite auf dem Niveau der Niederlande (4,6%) oder Dänemarks (5,3%) befunden.

Die Netto-Cashflow-Rendite habe in Deutschland 2010 bei 5,1% gelegen (0,2%-Punkte unter dem Vorjahreswert), die ermittelte Wertänderungsrendite bei -0,9% (2009: -2,8%). Mit Büroimmobilien, die mit über 20 Mrd. Euro den größten Anteil am DIX hätten, sei 2010 ein Total Return von 3,1% erzielt wor- den. Das entspreche einem Plus von 1,4%-Punkten im Vergleich zum Vorjahr. Den größten Performancesprung hätten Handelsimmobilien vollzogen, die sich um 2,8%-Punkte auf 5,4% verbessert hätten. Wohnimmobilien seien mit einer Gesamtrendite von 5,1% gegenüber 2009 (5,3%) leicht abgefallen. Interessant sei IPD zufolge auch der Unterschied zwischen den deutschen Städten. Bei der Performance deutscher Bürostandorte belege München mit 4,4% den Spitzenplatz, gefolgt von Stuttgart (4,0%), Düsseldorf (3,9%), Köln (3,4%), Hamburg (2,9%) und Frankfurt (2,8%). Berlin sei mit 1,0% abgeschlagen.

Kommentar – von Dr. Rainer Zitelmann Die Mehrheit hat nun mal nicht immer Recht

So wie institutionelle Investoren insgesamt die Bedeutung der Assetklasse Immobilien im Rahmen eines diversifizierten Portfolios unterschätzen, so unterschätzen auch die meisten Immobilien-Investoren die Chancen, die sich durch eine Streuung innerhalb der Assetklasse Immobilien ergeben. Ob man nun die offenen oder die geschlossenen Fonds analysiert – bei beiden dominierten im vergangenen Jahr mit einem Anteil von knapp 50% bzw. von etwa zwei Dritteln die Büroimmobilien. Schaut man auf den DIX, dann war genau dies die am schlechtesten performende Nutzungsart (3,1%) – übrigens nicht nur im vergan- genen Jahr, sondern auch bei längerfristiger Betrachtung. In den vergangenen zehn Jahren erzielten Investoren mit deutschen Büroobjekten laut IPD eine jährliche Gesamtrendite von 2,3%, was nur unwesentlich über der Inflationsrate lag. Natürlich muss das keineswegs heißen, dass Büroimmobilien nicht jetzt und in der Zukunft sehr gute Investments sein können. Aber es heißt, dass es einfach unklug ist, andere Nutzungsarten zu ignorieren.

Industrie- und Wohnimmobilien, die beide fast vollständig in den Portfolios of- fener Fonds fehlen und auch in der Welt der geschlossenen Fonds nur ein Nischendasein fristen, wiesen 2010 eine sehr schöne Performance (7,2%, 5,1%) aus. Auch Einzelhandelsimmobilien, die erst in den letzten Jahren stärker in das Bewusstsein vieler Investoren getreten sind, haben wieder eine sehr gute Performance (5,4%) gezeigt. Leser der IMMOBILIEN NEWS wissen, dass ich in den letzten Jahren an dieser Stelle immer wieder die Chancen dieser Nutzungsarten – Wohnen, Einzelhandel, Industrieimmobilien – herausgestrichen habe, auch wenn ich damit sicher manchem Leser auf die Nerven gegangen bin.

Eine Assetklasse wie die Industrieimmobilien ist ein schönes Beispiel für vertane Chancen – und für den Herdentrieb vieler Investoren. Wenn alle so stark auf Büros setzen, dann kann das ja nicht falsch sein – so das Denken vieler Investoren in den letzten zehn Jahren. Wenn kaum jemand Industrieimmobilien kauft, warum soll ich das dann tun?

Langsam zeichnet sich jedoch ein Umdenken ab. Wohnimmobilien haben bei institutionellen Investoren ein Comeback erfahren. Einzelhandelsimmobilien stehen überall auf der Kaufliste – und dennoch hört man immer noch abwegige Argumente: Sehr große Shopping-Center, die nachgewiesenermaßen in der Vergangenheit besonders gute Renditen brachten, sind vielen Investoren „zu groß“, sie haben Angst vor der mangelnden Diversifikation, wenn sie ein großes Shoppingcenter kaufen (und vergessen dabei, dass sich die Diversifikation ja durch die vielen Einzelmietverträge ergibt).

Ich glaube, viele Investoren wären sehr viel erfolgreicher, wenn sie sich auf ihr eigenes Urteilsvermögen verlassen würden als darauf, was alle anderen tun.